(8)学会看上市公司财务报表(第二篇)资产负债表

2018-11-16 11:17:03   来源:雪球   作者:   评论:0
导读

一、上期回顾上篇给大家介绍了非流动有形资产中的在建工程和工程物资项目,要关注在建工程的规模、减值准备的计提(影响利润),还要留意此

上期回顾

上篇给大家介绍了非流动有形资产中的在建工程和工程物资项目要关注在建工程的规模减值准备的计提影响利润还要留意此项目财务舞弊高发且十分隐蔽本篇将为大家介绍投资性房地产这个项目稍显晦涩需要多下些功夫

 

非流动资产-投资性房地产

1认识

必须是为了赚租金增值或两样都有的房地产房产和地产而且能单独计量出售比如一栋写字楼部分自用部分出租出租的部分要看能不能单独核算才属于投资性房地产主要包括以下几种

a已出租的建筑物这是最常见的一种必须要有产权而且是经营性出租比如自有的一栋商用办公楼一直在出租可以作投资性房地产这里要注意如果董事会决议要出租即使未出租也算投资性房地产

b.已出租的土地使用权必须是经营性的出租如只计划并未出租的不算

c.持有已被增值后转让的土地使用权国家认定为闲置土地的不算不少企业拿地后准备升值象征性的建些围墙弄台挖掘机挖坑以防被认定闲置

 

d.提醒以下这些不算投资性房地产简单点把abc之外的都排除就好了

企业自营的酒店饭店固定资产房地产企业的商品房准备开发用的土地使用权存货自用的办公楼经营租入后再转租的房屋土地使用权

2核算方法

投资性房地产有两种核算方法一种叫成本模式一种叫公允价值模式

a.成本模式

类似于固定资产/无形资产也要提折旧/摊销也可能发生减值区别在于租金或者出售的收入都记到其他业务收入里卖固定资产是放在营业外收入里也就是说当公司利润衰退严重时可以卖房来增加收入还可以增加扣非净利润简单粗暴一举两得——这就是为什么学习财报要弄懂报表上的项目也提醒我们不能完全依赖财务指标

下图华英农业对投资性房地产采用成本模式计量其在2018年一季度出售了持有的部分投资性房地产资产负债表显示投资性房地产减少了1.5亿重要事项一节给出了说明

 

 

下图其合并利润表中营业收入增加了4.2亿收入-成本增加了2200万出售土地使用权获利1000多万参考公司单独披露的出售土地使用权的公告和17年度附注披露的已提摊销额

 

b.公允价值模式

这种模式下是不需要提折旧和减值的租金收入/出售款也是计入到其他业务收入影响营业收入和扣非净利润他有个特殊的地方在于当房地产市值变化比原账面价值增加或减少时差额部分要计入公允价值变动损益这是个损益科目是利润表中的一项影响利润但属于非经常性损益

下图为金隅集团2017财报附注披露的投资性房地产变动情况公允价值变动损益为收益5.1亿直接影响利润这种资产增值还要交所得税的

 

c.两种模式公司只可选一确定后不可随意变更成本模式可以转公允价值模式公允价值模式不可转成本模式当房市处于牛市期公允价值模式对于公司利润是有粉饰作用的

3资产用途的转换

这里的转换是指自用的建筑物或土地使用权或房企的开发产品改为投资性房地产或者做相反的转换

成本模式下不产生收入和损益

公允价值模式下自用转投资的如果市价高于账面价值入到其他综合收益直至出售才能转入损益资产负债表在所有者权益下利润表在净利润下面如果市价低于账面价值计入公允价值变动损益是计入利润的

公允价值模式下投资转自用的市价跟账面价值的差额计入到公允价值变动损益

小结

本篇的内容对于初学的同学可能有些难懂只要记住影响损益的几个要点就好了

1租金是计入营业收入的其他业务收入也就影响扣非净利润成本法下的折旧和摊销计入其他业务支出

2出售是计入营业收入的其他业务收入账面价值计入其他业务成本

3公允价值模式下市价变化入到公允价值变动损益进而影响损益

4公允价值模式下用途由投资转自用影响公允价值变动损益

5公允价值模式下用途由自用转投资市价低于账面的部分影响公允价值变动损益高于账面的部分只在出售时才影响损益



作者:价投圈
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